2023 kira gelirlerinin gelir vergisi beyanı

Kiracı ev sahibi kavgalarını her gün basında izliyoruz. Yağmur gibi gelen zamlarla kiracılar zor durumda iken, ev sahipleri de hiçbir ekonomik ve hukuki ölçüye dayanmayan; ‘’yüzde 25’den fazla zam yapılmayacağı’’ düzenlemesi ile zor durumda. Vergi Dairelerine yapılan ihbar ve şikayetler üzerine 2 Milyon konutun denetleneceği haberleri üzerine 2023 Yılı kira gelirleri elde edenleri bir de biz uyaralım.

KİRA GELİRİNE KONU MAL VE HAKLARIN BEYANI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci maddesinde yazılı kira gelirine konu edilen mal ve haklar uzun uzun sayılmıştır. Uygulaması yaygın olan konut ve işyerlerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gelir vergisine tabi tutulmasıdır. Kanunda kiraya verilen bazı mal ve haklarda gayrimenkul sermaye iradi sayılmıştır. Özellikli ve bilinmesinde yarar gördüğüm vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı olarak sayılmıştır.

Gelir Vergisi beyannamesi Mart Ayının 25’ne kadar mükellefin ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesine verilir, tahakkuk eden vergi ise iki taksitle 1’ncisi Mart Ayı sonunda, 2’ncisi ise Temmuz Ayının sonuna kadar ödenir.

KİRA GELİRLERİNDE ELDE ETME

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Gelir ister nakden ister ayin yani mal olarak ödensin elde edilmiş sayılır. Bedelin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası, yabancı para çek veya senetle tahsil edildiği anlamına gelir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

Tahsil esası geçerli olduğu için kira geliri hangi yıl içinde tahsil edilmişse o yılın geliri sayılacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri ödemenin yapıldığı yılın değil, ilgili olduğu yılın geliri sayılarak vergilendirilecektir. Örneğin; 2023, 2024 2025 yılları kira gelirleri peşin olarak 2023 yılında tahsil edilse dahi, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri olarak vergilendirilecektir.

KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA

Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı 21.000 TL’si gelir vergisinden istisna olacaktır. İstisnadan daha az konut kira geliri elde eden gerçek kişiler bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir.

Ticari, zirai veya serbest meslek kazancından dolayı vergi mükellefiyeti bulunan gerçek kişiler bu istisnadan yararlanmayacaklardır. Konutlarını işyeri olarak ve işyerlerini kiraya verenler de bu istisnadan yararlanmayacaktır.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 Yılı için belirlenen 21.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilecek beyanname ile beyan edenler de istisnadan yararlanabileceklerdir.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarın aşan kısım üzerinden giderlerini indirerek vergi matrahını belirleyecektir.

Taşınmazdan herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da istisnanın altında gelir elde edilmesi halinde beyanname verilmeyecek ancak; önceki yılda mükellefiyeti varsa beyanname vermeme gerekçesini açıklayan bir dilekçe ile vergi dairesine beyanda bulunma yararlı olacaktır. Dilekçe, hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yapılarak “İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.

KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Gelir Vergisi beyannamesi ile beyan edilecek kira geliri safi gelirinin yani matrahının tespitinde iki usul vardır. Biri gerçek gider yöntemi, diğeri ise götürü gider yöntemi. Gerçek veya götürü gider yöntemlerinin seçimi, beyan edilen taşınmazların tümü için yapılır. Yani bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek Gider Yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın yani verginin üzerinde hesaplanacak miktar olacak matrahın bulunması için gayrisafi hasılattan kiraya verilen taşınmaz için Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’ncü maddesinde yazılı aşağıdaki giderler indirilir:

· Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

· Taşınmazın önemi ile orantılı olan idare giderleri, sigorta ve borçların faizleri,

· Ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

· Ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

· Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

· Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderleri,

· Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,

· Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Ancak, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da dahil Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin, yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İSTİSNAYA İSABET EDEN GİDER İNDİRİLMEZ

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir.

Örnek: Mükellef (A), sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya vermiş olup, 180.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gayrimenkulü ile ilgili olarak 50.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellef, 50.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

Hasılat olan 180.000 TL’den 21.000 istisna düşüldükten sonra kalan 159.000 TL’den İndirilebilecek Gider;

(50.000 X 159.000) / 180.000 = 44.166 TL olarak hesaplanır. Bu durumda, kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı 41.166 TL ve vergi matrahı da 135.834 TL olarak beyan edilecektir.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNDE GİDER İNDİRİMİ

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de konut istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullanamazlar.

Yukarıdaki örnekteki mükellef götürü gider yöntemini seçmiş olsaydı, vergi matrahı= 180.000 hasılat şu şekilde (180.000 x 15/100 = 27.000) = 153.000 TL olarak hesaplanacaktır. İşyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

KİRA İÇİN BİR BEDEL ALINMAMASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’ncü maddesinde; ‘’kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır.’’ Şeklindedir.

Emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'i olarak alınacağı, uygulamada ise; bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’i şeklinde uygulama sürmektedir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Kanunda boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması ve mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeleri halinde emsal kira bedeli kadar matrah beyan edip vergisini ödemesi gerekmiyor. Genel Bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulaması aranmamaktadır.

KONUTTA ANNE, BABA, EVLAT VE KARDEŞLERİN İKAMET ETMESİ

Taşınmaz sahibinin anne ve babasının, çocuklarının ve kardeşlerinin ikamet tahsis ettikleri konutlar için emsal kira bedeli uygulanmayacağı için, emsal kira bedeli kadar bir miktarın beyanına mükellef zorlanamaz. Kanunda ikamet denildiği için işyeri binalar ve diğer gayrimenkul sermaye iradi sayılanlar için emsal kira bedeli uygulanır.

Kanunda; ‘’mal sahiplerinin usul (Anne baba), füru (Çocukları) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi emsal kira bedeline tabi olmadığı açıkça belirtilmiş olmasına karşın, her bir usul ve firuun ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

ZARAR EDİLMESİ

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararlar diğer kaynakların kazanç ve iratlarından düşülür. Ancak, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80 inci maddesinde yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğan zararlar düşülmez. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler de zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmez.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Ancak;

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda da bir zarar doğar ise bu zarar kısmı,

• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutardan indirilemeyen kısmı,

Gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır. Bu her iki halde de oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınmayacaktır.

VERGİ KESİNTİSİ VE TAHAKKUK EDEN VERGİDEN İNDİRİLMESİ

Kiralama işlemini Gelir Vergisi Kanunun 94’ncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlara yapılması halinde kiracılar yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmakla sorumludurlar. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılmaktadır.

Kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellefler vergi kesintisi yapma sorumluluğu bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapamayacaklar. Kiraladığı taşınmazı hem konut hem de işyeri olarak kullananlar ise; kira bedelinin tamamı üzerinde vergi kesintisi yapacaklardır.

Kiralara getirilen yüzde 25’den fazla zam yapamama düzenlemesini kazara CHP iktidarında yapılsaydı, ‘’komünist uygulama, tapu delindi, mülkiyet hakkına tecavüz edildi’’ diye kıyametler kopartılırdı! AKP yapınca hiçbir şey olmuyor!