Kiracılar ve Ev Sahiplerini İlgilendiriyor! Yargıtay’dan Kira Tespitinde Dikkat Çeken Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul’da 2005 yılında başlayan bir kira ilişkisine ilişkin davada önemli bir karara imza attı. İş yeri sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın emsal bedellerin oldukça altında kaldığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.

YEREL MAHKEME KİRA ARTIŞ ŞARTINI ESAS ALDI

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenemeyeceğine hükmetti. Mahkeme, bu nedenle sözleşmede yer alan hükümlerin uygulanması ve kira artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine karar verdi. Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddetti. Bunun üzerine davacı kararı temyiz etti.

YARGITAY KARARI BOZDU

Temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Dairenin kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerli olduğu belirtildi. Bu düzenlemenin bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olduğu kaydedildi.

5 YILDAN UZUN SÜRELİ KİRALARDA EMSAL BEDEL DİKKATE ALINACAK

Kararda, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin belirlenmesinde üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği belirtildi. Kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi gerektiğine işaret edilen kararda, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla her zaman dava açılabileceği de hatırlatıldı. Ayrıca sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı aktarıldı.

YARGITAY 2005’TE BAŞLAYAN KİRA İLİŞKİSİNE DİKKAT ÇEKTİ

Dava konusu olayda mahkemenin 2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak karar verdiği belirtilen Yargıtay kararında, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı vurgulandı. 2018 yılında imzalanan kira sözleşmesinin, kira bedelini güncellemek amacı taşımadığı, yalnızca mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi için düzenlendiği yönündeki iddianın da değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi. Dairenin kararında, mahkemenin sunulan delilleri tartışıp değerlendirmesi gerektiği belirtilerek, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve ödenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği kaydedildi.

'5 YIL GEÇMEMİŞ OLSA DAHA İLK SÖZLEŞME DİKKATE ALINMALI'

Yargıtay, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin esas alınması gerektiğini bildirdi. Kararda, şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenmesi gerektiği vurgulandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin eksik araştırma ve incelemeyle karar verdiğine hükmederek kararı bozdu. Bozma kararında, 2018 tarihli yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırılması gerektiği belirtildi. Yargıtay, kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılmasını, rayice uygun olmadığının tespit edilmesi halinde ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesini istedi.

Kaynak: AA