Katma değer vergisinde vergiyi doğuran olay teslimdir. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya onun adına hareket edenlere devredilmesidir.

Maliye kat karşılığı arsa işini karşılıklı trampa sayarak vergilendiriyordu. Yargı ise, trampa olarak değil de gayrimenkulün nitelik değiştirmesi olarak değerlendirilerek vergi konusuna girmediği yönünde kararlar veriyordu. Ancak artık arsa sahipleri de arsa teslimlerinden dolayı katma değer vergisi ödeyecekler.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2.Maddesinin (5) numaralı fıkrasına, 7104 Sayılı Kanunun 1.Maddesiyle eklenen bölüm uyarınca arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılacağı hükme bağlandı.

Konu ile ilgili yayınlanan KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yapılan değişiklikle kat karşılığı arsa teslimi Maliye’nin uygulaması doğrultusunda verginin konusuna alındığı açıklanmıştır.

Buna göre, trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Trampada bir malın karşılığını diğer bir mal teşkil etmektedir. Teslimin tespitinde bedelin cinsi, bir bedelin bulunup bulunmaması önemli değildir. Trampada malların mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılmaktadır.

ARSA SAHİBİ TARAFINDAN MÜTEAHHİDE ARSA PAYI TESLİMİ

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa payı teslimi katma değer vergisine tabidir.

Bu durumda matrah trampa edilen arsa payı ve diğer malların her birinin emsal bedeli olur. Kısmi trampada yani trampa edilen mala karşılık bir malla birlikte başka şeyler veya para alınması halinde, emsal bedel bu değerlerinin toplamını kapsar. Yani arsasını müteahhide veren mükellef karşılığında kat, daire ya da işyeri alabileceği gibi bir miktar para ya da başka bir eşya da alabilir. Bu takdirde emsal bedel bu şeylerin tamamının bedeli üzerinden hesaplanacaktır. Malın tasarruf hakkının mutlaka bir bedel karşılığı devredilmesi de şart değildir. Bedelsiz teslimler için de (hibe gibi) emsal bedel tespit edilecektir.

Buna karşın, arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacağı açıklanmıştır.

MÜTEAHHİT TARAFINDAN ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN DEĞERİ

Müteahhit arsa payı üzerine inşa ettiği ve arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin (konut ya da işyeri) katma değer vergisine esas olacak değerini Katma Değer Vergisi Kanununun 27/6 ve Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasına yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirleyecektir. Buna göre; maliyet bedeli esasına göre emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün ise, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır. Bu hesaplamalar müteahhidin defter, kayıt ve belgeleri üzerinden yapılacak aynı bedel üzerinden arsa sahibi ve müteahhit eş zamanlı olarak fatura düzenleyecekler.

ÖRNEK 1: (X) İşletmesi aktifinde bulunan arsası için müteahhit (y) ile 20/06/2018 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmeye göre arsa sahibi (X)’e İnşa edilecek 200 konuttan 80’i, 50 işyerinin ise 20’si verilecektir.

Müteahhit (Y) 80 konut için 10.000.000 TL, 20 işyeri için ise 5.000.000 TL maliyet yaptığını defter belge ve kayıtlarında tespit etmiştir. Vergi Usul Kanununun 267/2 nci maddesini uygulayarak konutlar için 10.000.000 + (10.000.000*%5= 500.000)= 10.500.000 TL, işyerleri için ise, 5.000.000 + (5.000.000*%5= 250.000)=5.250.000 TL maliyet hesaplamıştır. Hesapladığı maliyetler üzerinden; konutlar için 10.500.000*%1= 105.000 TL, işyerleri için ise, 5.250.000*%18= 945.000 TL toplam 1.050.000 TL katma değer vergisi hesaplayıp faturasını düzenleyecektir.

Taraflar bu meblağlar üzerinde hesapladıkları katma değer vergilerini düzenleyecekleri faturalarında göstereceklerdir.

ÖRNEK 2: Örnek 1’deki Bay (X), iktisadi işletmesine dahil olmayan arsası için müteahhit (Y) ile 30/05/2018 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (X)’e inşa edilecek 20 konutlardan 8’ini ve 5 işyerlerinde ise 2’sini alacaktır.

Müteahhit (Y) 80 konut için 10.000.000 TL, 20 işyeri için ise 5.000.000 TL maliyet yaptığını defter belge ve kayıtlarında tespit etmiştir. Vergi Usul Kanununun 267/2 nci maddesini uygulayarak konutlar için 10.000.000 + (10.000.000*%5= 500.000)= 10.500.000 TL, işyerleri için ise, 5.000.000 + (5.000.000*%5= 250.000)=5.250.000 TL maliyet hesaplamıştır. Hesapladığı maliyetler üzerinden; konutlar için 10.500.000*%1= 105.000 TL, işyerleri için ise, 5.250.000*%18= 945.000 TL toplam 1.050.000 TL katma değer vergisi hesaplayıp faturasını düzenleyecektir.

Bay (X)’nın müteahhit (Y)’ye arsa tesliminde ise vergi hesaplanmayacaktır.

İNŞAATIN BİTMESİ VE EŞ ZAMANLI FATURA DÜZENLEMESİ

3065 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinde vergiyi doğuran olayın hukuki şartları, vergiye tabi işlemlerin özelliklerine göre ayrı ayrı tayin ve tespit edilmiştir.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa payı karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi durumunda, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada, arsa payı karşılığı alınan bağımsız birimlerin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV hesaplanır.

Vergi Usul Kanununun 231 inci maddesinin 5 numaralı bendinde de; faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami 7 gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmemiş olan faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacaktır. Konutlar fiilen tamamlanması yani yapı kullanma izin belgesi alındığı, fiili kullanımda ise kullanılmaya başlandığı tarihten veya önceden kat mülkiyetine geçilmesi halinde mülkiyetin devri tapuda tescil suretiyle gerçekleşeceğinden satışa ilişkin faturanın tapuya tescil tarihinden itibaren yedi gün içinde satış bedeli üzerinden geçerli katma değer vergisi oranları uygulanarak fatura düzenleyecekler.

Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimler için taraflar eş zamanlı olarak fatura düzenleyeceklerdir. Faturalar aynı bedel üzerinden Gelir Vergisi Kanununun 37 nci, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 27’nci ve Vergi Usul Kanununun 267’nci maddeleri hükümlerine göre; eş zamanlı olarak 7 gün içinde düzenlemeleri gerekeceği de uygulamada yerleşik hale gelmiştir. Konu ile ilgili Gelir İdaresi Özelgesi de bu yöndedir. (Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 06.06.2014 gün ve 84974990-130(1-2012-34)-571 sayılı özelgesi).